ყველაფერი რაც თქვენ უნდა იცოდეთ ხელმისაწვდომ საცხოვრებლის დებატების შესახებ

რა არის ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი?

საბინაო პოლიტიკა ერთ-ერთი მთავარი საკითხია, რომელსაც ადგილობრივი ხელისუფლება ეხება. იგი მოიცავს რამდენიმე გადახურვის პრობლემას. იმის უზრუნველყოფა, რომ ყველას აქვს ღირსეული საცხოვრებელი ადგილი მნიშვნელოვანი ზოგადი პრიორიტეტია. ხალხი ასევე დაინტერესებულია ეკონომიკური მრავალფეროვნების არსებობით კონკრეტულ ქალაქებში, მეტროპოლიტებში ან უბნებში. დაბოლოს, რაც არანაკლებ მნიშვნელოვანია, არის ინტერესი შენარჩუნდეს კონკრეტული თემები და საზოგადოებასთან კავშირები ადამიანების ზედმეტად გადაადგილების გარეშე.

ბევრ რეგიონს აქვს ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის დეფიციტი. ეროვნული დაბალშემოსავლიანი საბინაო კოალიცია ყოველწლიურად აქვეყნებს ანგარიშს, სადაც ნაჩვენებია 'საბინაო ხელფასი' რომ ადამიანს სჭირდება სრული დროით შოვნა (კვირაში 40 საათი, წელიწადში 52 კვირა) იმისათვის, რომ ოროთახიანი ბინის გაქირავება ხელმისაწვდომი იყოს ოფიციალური მთავრობის სტანდარტით.

საბინაო ხელფასი_საშუალო



ეს საბინაო ხელფასი იმაზე მეტია, ვიდრე ჩვეულებრივ იღებენ დაბალშემოსავლიან მუშაკებს. და ზოგიერთ შტატში, როგორიცაა კალიფორნია, საბინაო ხელფასი ძალიან მაღალია. ეს პრობლემა განსაკუთრებით მწვავეა, რადგან საშუალოდ ნაკლებად ხელმისაწვდომ ქალაქებს შორის ყველაზე მდიდარი ქალაქებია, რაც იმას ნიშნავს, რომ ხელმისაწვდომ საცხოვრებლის ნაკლებობამ შეიძლება დაბლოკოს ადამიანები კარგი სამუშაო შესაძლებლობებისგან.

პოლიტიკის შემქმნელებს აქვთ ხელმისაწვდომობასთან დაკავშირებული პრობლემების გადასაჭრელად სხვადასხვა ინსტრუმენტები - იჯარის კონტროლი, ინკლუზიური ზონირების განკარგულებები, მიზნობრივი სუბსიდიები - მაგრამ ეკონომისტები ზოგადად თანხმდებიან, რომ ფასების შემცირების ერთადერთი ყოვლისმომცველი გზაა სახლების მიწოდების გაზრდა, როგორც წესი, ზონირების წესების შეცვლა. უფრო მეგობრული ახალი მშენებლობისთვის.

რატომ ხდება მუწუკების ლაქები თეთრი

როგორ განსაზღვრავს მთავრობა ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს?

საბინაო და ურბანული განვითარების ფედერალური დეპარტამენტი (HUD) განსაზღვრავს 'ხელმისაწვდომ საცხოვრებელ სახლს' რომ ოჯახს შეუძლია მიიღოს თავისი შემოსავლის 30 პროცენტი ან ნაკლები . მაგრამ ეს განსხვავდება ქალაქიდან ქალაქში.

მაგალითად: შინამეურნეობა განიხილება „დაბალშემოსავლიანად“, თუ იგი იღებს ადგილობრივ ტერიტორიაზე მედიანური შემოსავლის 80 პროცენტზე ნაკლებს (ამას ჰქვია რეგიონის საშუალო შემოსავალი, ან AMI). ამრიგად, ამ განმარტებით, საცხოვრებელი სახლი ითვლება „ხელმისაწვდომად“ დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის, თუ იგი ღირს ტერიტორიის მედიანური შემოსავლის 24 პროცენტზე ნაკლები.

ცხადია, ეს ზუსტი ზღვრები ცოტა თვითნებურია. რეალურ სამყაროში, თქვენი შემოსავლის 31 პროცენტის დახარჯვა საცხოვრებელზე არ არის განსაკუთრებით მძიმე, ვიდრე 29 პროცენტის დახარჯვა და სხვადასხვა ოჯახები ძალიან განსხვავებულად არიან განლაგებული ბავშვის მოვლის ხარჯების, ჯანდაცვის ხარჯების და სხვა საჭიროებების თვალსაზრისით. მაგრამ ეს არის ოფიციალური განმარტება.

რა არის ცუდი ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ოფიციალურ განმარტებაში?

ერთი პრობლემა ის არის, რომ ბევრი ოჯახი ცდილობს შეამციროს საცხოვრებლის ხარჯები დასაქმების ცენტრებიდან უფრო დაშორებით. მაგრამ ეს უბრალოდ ზრდის მათ სატრანსპორტო ხარჯებს - ასე რომ, მარტივი „ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის“ მეტრიკა შეიძლება არ ასახავდეს მთელ ამბავს. სამეზობლო ტექნოლოგიების ცენტრი გთავაზობთ უფრო ჰოლისტიკური H+T ხელმისაწვდომობის ინდექსი რომელიც ითვალისწინებს როგორც საცხოვრებლის, ასევე მგზავრობის ხარჯებს.

კიდევ ერთი პრობლემა ის არის, რომ ფართობის მედიანური შემოსავლის (AMI) კონცეფციამ შეიძლება გაზვიადდეს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა მაღალშემოსავლიან ადგილებში. მაგალითად, ვაშინგტონის მეტროპოლიტენში, საშუალო შემოსავალი არის 7,500, რაც ნიშნავს, რომ სამსულიანი ოჯახი 48 375 დოლარის შემოსავლით ითვლება „დაბალ შემოსავალზე“ საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის მიზნებისთვის. ეს ნიშნავს, რომ ერთეული შეიძლება იყოს ხელმისაწვდომი, როგორც დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახისთვის, მაშინ როცა ჯერ კიდევ არ არის სიღარიბის ზღვართან ახლოს მცხოვრები ოჯახის ფასების დიაპაზონი.

ის ფაქტი, რომ ბევრი მაღალი შემოსავლის მქონე ოჯახი ცხოვრობს DC-ის რაიონში, ჯადოსნურად არ ხდის საშუალო ფასის სახლებს ხელმისაწვდომს ქალაქის რეალურად დაბალი შემოსავლის მქონე მაცხოვრებლებისთვის. ადგილობრივ მედიანურ შემოსავალზე ხელმისაწვდომობის მეტრიკის დაფუძნებით, AMI გულისხმობს, რომ როდესაც საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა იმდენად სავალალო ხდება, რომ დაბალი შემოსავლის მქონე ადამიანები ტოვებენ, თქვენმა ქალაქმა რეალურად გაზარდა მისი საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა. იმის გამო, რომ ამერიკაში ყველაზე მაღალი შემოსავლის მქონე მეტროს რაიონები ხშირად ყველაზე ნაკლებად ხელმისაწვდომია, ეს არსებითი დამახინჯებაა.

როგორ გავხადოთ საცხოვრებელი უფრო ხელმისაწვდომი?

არსებობს ორი ძირითადი ტიპის პოლიტიკა, რამაც შეიძლება დიდი განსხვავება შეიტანოს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაში:

  • უპირველეს ყოვლისა, მთავრობას შეეძლო პირდაპირ მიეცეს ფული ან ფასდაკლებული საცხოვრებელი ფართი დაბალშემოსავლიან ოჯახებს. ცხადია, ოჯახს, რომელიც იღებს უფასო სახლს, ახლა უკვე შეუძლია საცხოვრებლის შეძენა. ამავე პრინციპით, ოჯახებს, რომლებიც მეტ ფულს იღებენ, შეუძლიათ სახლების უფრო ფართო არჩევანის შეძენა.
  • მეორე, პოლიტიკის შემქმნელებს შეუძლიათ გაზარდონ საცხოვრებელი სახლების რაოდენობა მოცემულ მეტროპოლიტენში. ეს შეიძლება გაკეთდეს ან შენობების ზომის შეზღუდვების შემსუბუქებით, ან შეზღუდვების შემსუბუქებით, რომლებიც განსაზღვრავს ცალკეული საცხოვრებელი ერთეულების მინიმალურ ზომებს. ქალაქებს აქვთ ზონირების წესები, რომლებიც ხელოვნურად ზღუდავს საცხოვრებლის მიწოდებას.

მთავრობები და პოლიტიკური აქტივისტები ხშირად დაინტერესებულნი არიან იჯარის კონტროლის ან ინკლუზიური ზონირების პოლიტიკის გამოყენებით საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის საკითხების გადასაჭრელად. მაგრამ ეს ხელსაწყოები მხოლოდ გადაანაწილებენ საცხოვრებლის ფიქსირებულ მარაგს და რეალურად ვერ გაზრდის იმ ადამიანთა რაოდენობას, რომლებსაც შეუძლიათ კონკრეტულ ადგილას ცხოვრება.

რატომ არის მიწოდების გაზრდა ასე ცენტრალური ხელმისაწვდომობისთვის?

ნებისმიერი მიდგომა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობასთან დაკავშირებით, რომელიც იგნორირებას უკეთებს მიწოდების მხარეს, საბოლოოდ წააწყდება საბავშვო თამაშების მუსიკალური სკამებიდან ნაცნობ პრობლემას - თუ არ არის საკმარისი სახლი, რომ იაროთ, ვიღაცამ უნდა წააგოს.

დაურეგულირებელ, არასუბსიდირებულ ბაზარზე, ადამიანები, რომლებიც წააგებენ, იქნებიან ადამიანები, რომლებსაც აქვთ ყველაზე ნაკლები ფული დასახარჯად. სხვადასხვა მარეგულირებელ ზომებს ან სუბსიდიებს შეუძლია შეცვალოს ეს და მიზნობრივი დახმარება გაუწიოს ზოგიერთ ოჯახს. მაგრამ ბევრ სფეროში, ძირითადი პრობლემა არის ის, რომ მოთხოვნა საცხოვრებელზე მაღალია. ტექნოლოგიურმა ბუმმა გამოიწვია პალო ალტოში ცხოვრების სურვილი, მაგრამ არ არის საკმარისი სახლები. ურბანული ცხოვრების განახლებული მოდურობა ნიშნავს, რომ ბევრ ადამიანს სურს მანჰეტენზე ცხოვრება, მაგრამ არ არის საკმარისი ბინები გადასაადგილებლად. იმისათვის, რომ საცხოვრებელი უფრო ხელმისაწვდომი იყოს, სახლების მიწოდება უნდა გაიზარდოს.

რა არის ზონირება?

ტერმინი 'ზონირება' ხშირად გამოიყენება თავისუფლად, რათა მიუთითოს რეგულაციების ფართო ნაკრები, რომელიც არეგულირებს ურბანული და გარეუბნების მიწის გამოყენებას. იგი უფრო მკაცრად გამოიყენება იმისთვის, რასაც ასევე ზოგჯერ უწოდებენ 'ევკლიდეს ზონირებას' (სოფელი ევკლიდის შემდეგ, ოჰაიო და არა ბერძენი მათემატიკოსი), რომელიც ცდილობს ერთმანეთისგან გამოყოს შენობების გამოყენების სხვადასხვა სახეობები.

ევკლიდეს ზონირების პირობებში, მიწის მოცემული ნაწილი გამოყოფილია საცხოვრებელი მიზნებისთვის, საოფისე შენობებისთვის, სავაჭრო ცენტრებისთვის, მსუბუქი მრეწველობისთვის ან სხვა. ასევე არსებობს „ფორმაზე დაფუძნებული“ ზონირების კოდები, რომლებიც არეგულირებენ შენობების ფორმას და არა მათ შიგნით მიმდინარე აქტივობებს. როგორც წესი, ევკლიდური ან ფორმაზე დაფუძნებული ზონირების კოდი განასხვავებს იმ ტერიტორიებს, სადაც ნებადართულია მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსები და სადაც ისინი აკრძალულია.

სხვა სახის რეგულაციები შეიძლება ჩაითვალოს ან არ განიხილებოდეს ზონებად კონკრეტული იურისდიქციის მიერ. ჩვეულებრივია, მაგალითად, მოითხოვოს გარკვეული მინიმალური რაოდენობის პარკინგის ჩართვა ახალ სამშენებლო პროექტებში, წესი, რომელიც ხშირად დე ფაქტო ზღუდავს დაშვებულ სიმჭიდროვეს. იურისდიქციებს შეიძლება ასევე ჰქონდეს წესები „ლოტი დაკავების“ შესახებ (რამდენი სივრცე უნდა დარჩეს აუშენებელი და დაჯავშნული ეზოებისთვის) ან ლოტების მინიმალური ზომა. ყველა ამ რეგულაციას შეუძლია შეზღუდოს საცხოვრებელი ფართის მიწოდება. თუ სახლები ლეგალურად არის მოთხოვნილი აშენდეს უფრო დიდ ლოტებზე, ნაკლები სახლები შეიძლება აშენდეს მოცემულ ტერიტორიაზე.

როგორ მოქმედებს ქირის კონტროლი საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაზე?

პირველ რიგში, კანონი „იჯარის კონტროლის“ შესახებ, რომელიც ზღუდავს ქირის ოდენობას, რომელიც მესაკუთრეს შეუძლია დააკისროს, საცხოვრებელი უფრო ხელმისაწვდომი გახადოს. თუმცა, ეკონომისტები ხშირად ასწავლიან Econ 101-ში, რომ ეს არასწორია. ახალი ბინების აშენებით ნაკლებად მომგებიანი ხდება, არგუმენტი მიდის, რომ იჯარის კონტროლის კანონები უკუღმართად ხდის საცხოვრებელს ნაკლებად ხელმისაწვდომს, რაც უფრო მწირს ხდის.

Econ 101 არგუმენტი, რა თქმა უნდა, შესაძლებელია თეორიულად, მაგრამ ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ის მნიშვნელოვანი ფაქტორი იყოს თანამედროვე შეერთებულ შტატებში. ბაზრებზე, სადაც ყველაზე უარესი ხელმისაწვდომობის პრობლემებია, ჩვეულებრივ ზონირება და არა ქირავნობის კონტროლი ზღუდავს საცხოვრებლის მიწოდებას. მაგალითად, მასაჩუსეტსმა მთლიანად გააუქმა ქირავნობის კონტროლი 1994 წელს. მაგრამ ამას არ მოჰყოლია მაღალსართულიანი მშენებლობების ზრდა ჰარვარდის მოედანთან - მიუხედავად საცხოვრებლის ფასების ზრდისა - იმ მარტივი მიზეზის გამო, რომ მაღალსართულიანი მშენებლობა არღვევს ზონირების კოდექსს.

რა არის ინკლუზიური ზონირება?

ინკლუზიური ზონირების (IZ) განკარგულებები სულ უფრო პოპულარული გახდა ხელმისაწვდომ საბინაო ღონისძიებები ბოლო წლებში.

ინკლუზიური ზონირების მეთოდი მოითხოვს, რომ ახალ პროექტებში ერთეულების გარკვეული წილი გამოიყოს ოჯახებისთვის მოცემული შემოსავლის ზღვარზე (როგორც წესი, ტერიტორიის საშუალო შემოსავლის 80%) ასეთი ოჯახისთვის ხელმისაწვდომ ფასად. ეს არის ეფექტური ინსტრუმენტი ეკონომიკური მრავალფეროვნების შესანარჩუნებლად სწრაფად განვითარებად სამეზობლოში, მაგრამ მისი გავლენა ქალაქის ან მეტროპოლიის მთლიან ხელმისაწვდომობაზე ორაზროვანია.

როდესაც IZ გამოიყენება უფრო ფართო პოლიტიკური პროცესის ნაწილად, რომელიც მიზნად ისახავს სასურველ ზონაში დასაშვები მშენებლობის მოცულობის გაზრდას („განახლება“), ეს შეიძლება იყოს ძალიან ძლიერი ინსტრუმენტი ხელმისაწვდომობისთვის. მაგრამ თუ IZ არ არის დაწყვილებული ზონირებასთან, ის ორაზროვან გავლენას ახდენს ხელმისაწვდომობაზე. შინამეურნეობების მცირე რაოდენობა საბოლოოდ მიიღებს სახლს, რომელსაც სხვაგვარად არ შეეძლო. მაგრამ ყველა დანარჩენს დარჩება საბაზრო განაკვეთის ერთეულების უფრო მცირე აუზი, რომლებზეც ტენდერში მონაწილეობის მიღება შესაძლებელია.

რა არის გენტრიფიკაცია?

სხვადასხვა ხალხი ნიშნავს განსხვავებულს „გენტრიფიკაციაში“, მაგრამ, როგორც წესი, ეს ეხება პროცესს, რომლის დროსაც უფრო მაღალი შემოსავლის მქონე ადამიანები და საცალო ვაჭრობის ობიექტები, რომლებიც მათ ემსახურებიან, გადადიან უბანში, სადაც ადრე დომინირებდნენ დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახები, მხატვრული ბოჰემური ტიპები, ემიგრანტები, ხალხი. ფერი, ან რომელიმე ზემოთ ჩამოთვლილი კომბინაცია.

ხალხი შეიძლება წუხდეს გენტრიფიკაციას მხოლოდ იმიტომ, რომ ცვლილება თავისთავად შეიძლება იყოს დისკომფორტი (შესაძლოა, თქვენი საყვარელი სამეზობლო ბარი შეიცვალა P.F. Chang-ით), მაგრამ ასევე იმიტომ, რომ ისინი წუხან, რომ გენტრიფიკაცია არის პროცესი, რომლის დროსაც თავდაპირველი მაცხოვრებლები გადაადგილდებიან ბაზრის ძალებით.

კოლუმბიის უნივერსიტეტის ლენს ფრიმანის მიერ ჩატარებული კვლევა ვარაუდობს, რომ გადაადგილება რეალურად შედარებით იშვიათია. ურბანულ უბნებში საცხოვრებელი სახლების ბრუნვა მაღალია, ხალხი ხშირად მოძრაობს რომელიმე უბნიდან. არაგამდიდრებელ უბნებში ღარიბი ხალხი სახლდება და მათ ანაცვლებენ სხვა ღარიბებით. აზნაურ უბნებში ღარიბი ადამიანები, რომლებიც გადაადგილდებიან, ცვლიან არაღარიბებს. მაგრამ ფრიმენი აღმოაჩინა ჯენტრიფიკაციის მცირე გავლენა ჩაქრობის ტემპზე . მიუხედავად ამისა, მაშინაც კი, თუ ინდივიდუალურ დონეზე გადაადგილება იშვიათია, ეჭვგარეშეა, რომ გენტრიფიკაციის ფართოდ გავრცელებული შემთხვევა ხშირად ასოცირდება ქალაქის მასშტაბით საბინაო ხარჯების ზრდასთან და ხელმისაწვდომ საცხოვრებლის პრობლემების გამწვავებასთან.

რა არის ფილტრაცია?

ფილტრაცია გარკვეული გაგებით არის გენტრიფიკაციის საპირისპირო. როგორც თომას ბიერი ბრუკინგსის ინსტიტუტიდან განმარტავს ძველი სტრუქტურები დაბერებისას, როგორც წესი, „ფუჭდება, მოძველებულია, მოდის მოდიდან და „იფილტრება“ ღირებულებით. სწორედ ამას ჰქონდა მხედველობაში ჯეინ ჯეიკობსი, როდესაც წერდა, რომ „ახალ იდეებს ძველი შენობები სჭირდებათ“. ყველა სხვა თანაბარი იყოს, ძველ შენობაში ქირა უფრო იაფია, ვიდრე უახლესი, რაც ძველ კომერციულ შენობებს იდეალურს ხდის სტარტაპებისთვის.

იგივე ეხება საცხოვრებელ სახლებს. სანამ ახალი შენობები რეგულარულად შენდება, ძველი შენობების გარკვეული წილი „გაფილტრავს“ ბაზარს და ხელმისაწვდომი გახდება დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის.

არარეგულირებადი დეველოპერები უბრალოდ არ აწარმოებენ ტონა ძვირადღირებულ საცხოვრებელს?

ეს ნაკლებად სავარაუდოა. თუ თქვენ მხოლოდ ერთ კორპუსს ააშენებდით, შეიძლება გინდოდეთ, რომ ის ძვირადღირებული, მაღალი ზღვრული ფუფუნების პროექტად აქციოთ. მაგრამ ქვეყანაში მხოლოდ ამდენი მილიონერია. პროექტების რაოდენობის მატებასთან ერთად, დეველოპერებმა უნდა მიაღწიონ უფრო ქვევით ბაზარზე, რათა მიაღწიონ მომხმარებელთა უფრო დიდ ბაზას.

იფიქრეთ მანქანის კომპანიებზე. ავტო ფირმების უმეტესობა ცდილობს გაყიდოს მაღალი მარჟის მქონე ძვირადღირებული მანქანები. მაგრამ ისინი ასევე ამზადებენ უამრავ ჩვეულებრივ მანქანას საშუალო კლასის მანქანების მყიდველებისთვის, რადგან მხოლოდ იმდენი მდიდარი ადამიანია, ვისაც მანქანების გაყიდვა შეუძლია. თუ ტოიოტას აიძულეთ, რომ წელიწადში მხოლოდ რამდენიმე მანქანა აეშენებინა, ისინი ალბათ ეცდებიან ლექსუსები და არა კოროლა. მაგრამ შეუზღუდავ ბაზარზე, Corollas დომინირებს.

უფრო მეტიც, ფუფუნების პროექტებიც კი ეხმარება საცხოვრებლის სიმცირის მოგვარებას. ბაზარში, სადაც არ არის ახალი ფუფუნების პროექტები, მდიდარ ადამიანებს არ ავიწყდებათ, რომ ისინი ტკბებიან ლამაზი სახლებით მიმზიდველ უბნებში. ისინი უბრალოდ ართმევენ ძველ საკუთრებებს და არემონტებენ მათ (ან ამას აკეთებენ სახლების ფლიპერები), რითაც ბლოკავს ფილტრაციის პროცესს და საშუალო კლასის რეზიდენციებს ბაზრიდან ართმევს.

რა დაემართა საჯარო საცხოვრებელს?

დიდი დეპრესიის ეკონომიკურმა უბედურებამ შეაჩერა ახალი სამშენებლო საქმიანობა 1930-იან წლებში. შემდეგ მეორე მსოფლიო ომის დროს იყო ფართო აკრძალვა სამოქალაქო მშენებლობაზე, რათა უზრუნველყოფილი ყოფილიყო რესურსები სამხედრო გამოყენებისა და ომის წარმოებისთვის. შესაბამისად, ომისშემდგომ შეერთებულ შტატებს სერიოზული საცხოვრებლის დეფიციტი შეექმნა. ეს ბევრგან განიხილებოდა მთავრობის მიერ დაფინანსებული სამშენებლო პროექტებით, მთავრობის საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი სახლების ასაშენებლად.

ეკონომიკური მდგომარეობის ნორმალიზებასთან ერთად, ეს საჯარო საბინაო პროექტები ღარიბი ოჯახებისთვის საცხოვრებლის კონცენტრირებულ ჯგუფად იქცა. შემდეგ 1960-იან, 70-იან და 80-იან წლებში სუბურბანიზაციის ზოგადმა ტენდენციებმა და ურბანული მოსახლეობის კლებამ პროექტები უფრო იზოლირებული დატოვა სამუშაოსა და ეკონომიკური აქტივობისგან. მზარდმა კრიმინალმა (და უბრალო ძველმა რასიზმა) აიძულა საშუალო კლასის უბნები და გარეუბნები უარყვეს ახალი საზოგადოებრივი საცხოვრებლის პროექტების იდეა, რაც კიდევ უფრო გაამყარა კავშირი საჯარო საცხოვრებელსა და გეტოიზაციას შორის.

ბოლო ორი ათწლეულის განმავლობაში, საბინაო პოლიტიკის ტენდენციები იყო საჯარო საცხოვრებლების რაოდენობის შემცირებისკენ. საჯარო საცხოვრებლის მშენებლობაზე ფულის დახარჯვის ნაცვლად, თანხები, როგორც წესი, იხარჯება მე-8 განყოფილების საბინაო დახმარების ვაუჩერებზე ან პროგრამებზე, რომლითაც ძველი საჯარო საბინაო პროექტები შერეული შემოსავლის სახით გადაკეთდება.

რა არის მე-8 განყოფილება?

საბინაო არჩევის ვაუჩერის პროგრამა ასახულია 1937 წლის განმეორებით შესწორებული საბინაო აქტის მე-8 ნაწილში და ამგვარად, „მე-8 განყოფილება“ გახდა საბინაო ვაუჩერის სტენოგრამა ამ პროგრამისთვის. მე-8 ნაწილის იდეა შედარებით მარტივია: იმის ნაცვლად, რომ ფული დაიხარჯოს საჯარო საცხოვრებლის ასაშენებლად, ფული ეძლევა ოჯახებს ვაუჩერების სახით, რომლებიც ფარავს კერძო მესაკუთრისგან ქირავნობის ნაწილს ან მთლიანად.

მე-8 ნაწილის კონცეპტუალური უპირატესობები მნიშვნელოვანია. რაც მთავარია, ეს საშუალებას აძლევს ღარიბ ოჯახებს თავად გადაწყვიტონ, თუ რა კომპეტენცია სურთ შენობის ხარისხის, ადგილმდებარეობის, ფასისა და ყველა სხვა შესაბამისი ფაქტორების ირგვლივ.

მაგრამ ასევე არის რამდენიმე პრობლემა. ერთი არის დაფინანსება. იმის გამო, რომ კონგრესი არ სურდა საბინაო დახმარებისთვის დიდი თანხების გამოყოფას, ოჯახების რაოდენობა, რომლებიც აკმაყოფილებენ დასაშვებობის კრიტერიუმებს, ზოგადად ბევრად აღემატება რეალურად არსებულ ვაუჩერების რაოდენობას. ეს იწვევს ოჯახების გრძელ ლოდინის სიებს, რომლებიც დახმარებას ეძებენ. მეორე ის არის, რომ მემამულეები ხშირად ურჩევნიათ არ იქირაონ მე-8 სექციის მოიჯარეებზე, რაც ხელახლა ქმნის საზოგადოებრივი საბინაო პროექტების სოციალური იზოლაციის დინამიკას, რომელიც მე-8 სექციამ უნდა შეამსუბუქოს.

რა არის გამორიცხული ზონირება?

ექსკლუზიური ზონირება არის პროცესი, რომლითაც უბანი ან ქალაქი დე ფაქტო არალეგალურად აქცევს დაბალშემოსავლიან - ან ზოგჯერ არაღარიბ ადამიანებსაც კი, მოცემულ ტერიტორიაზე ცხოვრებას. ყველაზე ბლაგვი ფორმა არის რაღაც ა მისაბმელიანი პარკების ან მობილური სახლების აკრძალვა .

ასევე ხელმისაწვდომია ექსკლუზიური ზონირების უფრო დახვეწილი ფორმები. მაგალითად, ვაშინგტონში, საგაზაფხულო ველის უბანში, სახლები უნდა განთავსდეს 7500 კვადრატული ფუტის ფართობზე . მინიმალური ლოტის ზომის წესები უკიდურესად გავრცელებულია ამერიკის გარეუბნებში, ისევე როგორც აკრძალვები მრავალსაოჯახო სტრუქტურებზე. ასეთი სახის ზომები, განზრახ თუ უნებლიედ, შეუძლებელს ხდის იაფი საცხოვრებლის განთავსებას იმ ადგილებში, სადაც ის გამოიყენება.

მოთხოვნები, რომ საბინაო ერთეულები მოიცავდეს ქუჩის გარეთ პარკირებას შეიძლება ასევე იყოს გამორიცხვის ფორმა , რადგან უმანქანო ოჯახები არაპროპორციულად დაბალშემოსავლიანია.

თუ მაღალი სიმკვრივის ზონირება ასეთი დიდია, რატომ არის მანჰეტენი და სან-ფრანცისკო ასე ძვირი?

მართალია, ამერიკის ყველაზე მკვრივი ქვეყანა, მანჰეტენი, არც თუ ისე იაფია. არც სან-ფრანცისკოა, ქვეყნის სიდიდით მეორე ქალაქი. მაგრამ სწორი კითხვაა, რამდენად უფრო ძვირი იქნება ეს ადგილები ნაკლები სიმკვრივით. დავუშვათ, მეხუთე ავენიუზე და ცენტრალურ პარკ დასავლეთზე ყველა საცხოვრებელი კორპუსი 20 პროცენტით შემცირდა. მდიდრებს მაინც მოეწონებათ პარკის ხედები. მაგრამ მთელი ეს მდიდარი ადამიანების ფული ნაკლებ ერთეულს დევნიდა. ფასები გაიზრდებოდა. და მდიდრები, რომლებსაც ფასი აიღეს მეხუთე ავენიუზე, მთელ ქალაქში გადიოდნენ და ფასებს სხვაგან ზრდიდნენ.

საპირისპიროდ, თუ სან-ფრანცისკოს ნება დართო აშენდეს ნიუ-იორკში სიმკვრივის დონემდე, ის შეიძლება მოერგოს კიდევ 1,2 მილიონ ადამიანს. სან მატეოსა და სანტა კლარას ქვეყნებში ძვირადღირებული Bay Area-ის გარეუბნების გაფართოება შეიძლება კიდევ უფრო მომგებიანი იყოს.

თუ დავუშვებთ უფრო მჭიდრო შენობებს, განა ყველაფერი ძალიან ხალხმრავალი არ იქნება?

დამწყებთათვის, მხოლოდ ამდენი ხალხია გასავლელი. თუ ზონის შეცვლა იწვევს ზოგიერთ ქალაქში უფრო ხალხმრავალს, საფუძვლიანია, რომ სხვა ადგილი ნაკლებად ხალხმრავალი ხდება. სხვადასხვა ადამიანებს ექნებათ განსხვავებული პრეფერენციები ხალხმრავლობის დონის შესახებ და აირჩევენ ცხოვრებას სხვადასხვა უბანში ან სხვადასხვა მეტროპოლიტენში.

უფრო ფართოდ, ის ფაქტი, რომ ბევრ ადამიანს არ მოსწონს ზედმეტი ხალხმრავლობა, არის ზუსტად ის, რომ ჩვენ არ გვჭირდება ზედმეტად ფიქრი საცხოვრებელ მიწათსარგებლობის დადგენილ წესებზე. არ არსებობს მკვრივი ამანათის აშენების მიზეზი, თუ ვინმეს არ სურს მისი დაქირავება ან ყიდვა.